TOUT SUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER EN NUE-PROPRIÉTÉ 2016

Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?

La Nue-propriété est un démembrement de la pleine propriété qui octroie à son titulaire, le nu-propriétaire, un droit réel principal. Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui confère ni le droit d’en user ni d’en jouir. L’usufruitier dispose de l’usage et de la jouissance du bien.

L’investissement en nue-propriété 2016 se base sur le démembrement du droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété pendant une durée déterminée d’un minimum de 15 ans. Cette durée varie selon les différents programmes immobiliers.

L’usufruit est acquis séparément par un bailleur institutionnel ou social qui en assure la gestion locative via une notice contractuelle ; il s’engage à libérer le bien de tous droits au moment de l’extinction de l’usufruit.

Lors de l’expiration de l’usufruit temporaire (à ne pas confondre avec l’usufruit viager), la reconstitution de la pleine propriété au bénéfice du nu-propriétaire s’effectue mécaniquement sans frais supplémentaire. Le nu-propriétaire devient le plein propriétaire et dispose, use et jouit du bien.

Lors de l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier, l’acheteur retranche du prix du bien en pleine propriété le prix de l’usufruit. Ce dernier est calculé en fonction des revenus sortis par le bien. Le nu-propriétaire profite ainsi d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition du logement.

La nue-propriété permet ainsi à un investisseur privé d’acquérir un bien immobilier à des tarifs inférieurs à ceux du marché et en sécurisant son placement en se dégageant de ses obligations de gestion locatives.

De plus, le nu-propriétaire bénéficie d’une fiscalité avantageuse. Durant toute la période de démembrement (de l’acquisition à la reconstitution de la pleine propriété) l’investisseur n’est pas soumis à la taxe foncière ni à l’impôt sur la fortune (ISF). Cependant, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt.

L’investissement en nue-propriété se valorise selon la situation géographique. Les zones géographiques avec une forte demande en logements locatifs neufs ou existants auront un attrait plus importants et représenteront les meilleures opportunités immobilières. De même que les métropoles et agglomérations dynamiques offrent de plus importantes perspectives de revalorisation pour une excellente revente à terme.

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Les questions fréquentes sur l'investissement en nue-propriété

Comment est fixée la durée du démembrement ?

La durée de l’usufruit résulte de différents paramètres dont la localisation du bien, la valeur locative, la négociation avec le bailleur et des règles imposées par certaines collectivités territoriales.

La durée minimale d’un démembrement conventionnel au profit d’une personne morale est fixée à 15 ans par le code de la Construction et de l’Habitation.

En pratique elle est souvent la même pour tous les appartements commercialisés en nue-propriété sur un même programme.

Pour le nu-propriétaire, il convient de noter que la durée du démembrement commence à partir de la livraison du bien, la durée des travaux doit donc être prise en compte dans les plans de financement.

Comment la valeur de la nue-propriété d’un appartement est-elle fixée ?

Les opérateurs en démembrement de propriété avec Usufruit Locatif Social (ULS) utilisent des méthodes différentes pour calculer et présenter la valeur de la nue-propriété d’un bien. En effet ce calcul ne résulte d’aucun barème imposé par la loi, il est donc librement établi par les opérateurs.

Le principe de l’évaluation économique de l’usufruit :

Lors d’une opération en démembrement de propriété, la détermination du prix d’acquisition est réalisée par répartition de la valeur de la pleine propriété entre l’usufruit et la nue-propriété.

Pour chaque programme immobilier, la répartition usufruit/nue-propriété résulte d’une évaluation économique : le flux des loyers nets équivalents à ceux qu’aurait perçus un plein propriétaire est estimé en fonction du loyer au m² et de la rentabilité locative théorique du bien.

Le prix de la nue-propriété correspond à la valeur de la pleine propriété moins le flux de loyers ainsi calculé. Il en résulte un % entre la valeur de la nue-propriété et celle de l’usufruit.

En quoi un investissement en nue-propriété est sécuritaire ?

L’investissement en nue-propriété est sécuritaire car pour le nu-propriétaire, cela revient schématiquement à percevoir dès l’acquisition sous forme d’une réduction du prix, l’équivalent des loyers qu’il aurait pu percevoir s’il avait acheté le bien en pleine propriété, et l’avait loué pendant la période de démembrement. Le nu-propriétaire n’a pas à chercher de locataires, et se préoccuper du recouvrement des loyers ou des impayés ou de locaux vacants.

Ce type d’investissement permet d’être propriétaire à terme sans avoir à subir, pendant la période de démembrement, les dépenses et les contraintes de gestion. Les frais d’entretien, les travaux (articles 605 et 606 C.Civ), et la remise en état de l’appartement à l’issue du démembrement sont à la charge de l’usufruitier, dans les conditions contractuelles de la convention d’usufruit signée entre les nus-propriétaires et le bailleur social. Ces conditions sont détaillées dans le contrat de réservation et reprises dans l’acte de vente authentique.

La nue-propriété donne la possibilité d’investir dans des lieux où les prix de l’immobilier sont élevés. L’engagement financier étant limité à la seule nue-propriété et bénéficiant d’un mécanisme de double valorisation, la protection de l’épargne est maximum en cas d’éventuel retournement du marché immobilier.

Est-il opportun d’investir maintenant en nue-propriété ?

Un bien acheté aujourd’hui en nue-propriété peut être financé par un emprunt.

Les taux d’intérêts sont actuellement historiquement bas.

Les intérêts de cet emprunt permettent une réduction d’IR (déduits des revenus fonciers provenant d’autres propriétés) et, enfin, au terme du démembrement de propriété, le bien loué génère des revenus réguliers.

La nue-propriété est actuellement particulièrement intéressante pour se constituer un complément retraite dès lors que les critères d’un bon investissement sont réunis : sur le marché résidentiel français et dans un contexte de déficits de logements, un bon investissement immobilier en nue-propriété se détermine sur la valeur de son emplacement à long terme, sur sa qualité et sur la cohérence de son prix.

En période de forte aversion au risque, la nue-propriété peut sécuriser une partie du portefeuille des investisseurs. Les combinaisons avec cette classe d’actifs sont nombreuses pour mieux contrôler la volatilité des portefeuilles financiers.

Quel est le contexte fiscal de l’investissement en nue-propriété ?

NEUTRALITÉ FISCALE

Le principe du démembrement temporaire de la propriété n’est pas un ‘dispositif fiscal’ en tant que tel. Il s’agit d’une technique ancienne de dissociation du droit de propriété inscrite dans le code civil. Avec le développement de l’ingénierie patrimoniale et le besoin grandissant de construction de logements en France, l’investissement en nue-propriété avec ULS a pris ces dernières années un nouvel élan.

Les opérateurs s’accordent sur le fait que le fondement juridique et le concours apporté à la construction et au logement social assurent au mécanisme une certaine stabilité sur le plan fiscal.

Aujourd’hui l’investissement en nue-propriété ne crée aucune imposition supplémentaire pour l’investisseur, permet selon sa situation patrimoniale de réaliser d’importantes économies d’impôt tout en ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.

Dois-je obligatoirement financer la nue-propriété par emprunt pour bénéficier de cette défiscalisation ?

DEFISCALISATION DES REVENUS FONCIERS EXISTANTS OU A VENIR

Oui. Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu par un bailleur social sont déductibles : la déduction peut être faite par imputation sur des revenus fonciers existants par ailleurs. Cela permet de défiscaliser les revenus fonciers existants ou à venir.

En effet si le nu-propriétaire ne dispose pas encore de revenus fonciers provenant d’autres immeubles, le déficit foncier correspondant aux seuls intérêts d’emprunt, reste imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Art.156, I, 3° CGI et Instruction fiscale BOI-RFPI-BASE-30-20-20-2012-09-12 – n°70 et 80.

Selon le mode de financement retenu pour l’acquisition de la nue-propriété du bien, l’investisseur pourra obtenir, soit une réduction de la fiscalité de ses revenus fonciers (IR), soit une réduction d’ISF. Un financement mixte, en fonds propres et par emprunt, permet de cumuler et d’ajuster les optimisations fiscales attendues d’un investissement en nue-propriété.

En cas de revente, la déduction sur les dernières années des intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers peut-elle être remise en cause ?

Non car le nu-propriétaire d’un appartement ne peut pas imputer ses intérêts d’emprunts sur son revenu global mais seulement sur ses autres revenus fonciers*.

Or c’est cette imputation sur le revenu global qui engage à maintenir le logement en location pendant les trois années suivant celle du bénéfice de l’imputation (article 156 I 3° du CGI).

Cette remise en cause par l’administration fiscale ne joue que pour l’imputation sur le revenu global. Rappel : un déficit foncier provenant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10.700 € par an (15.300 € pour un logement loué en Périssol).

Si le revenu brut global est insuffisant pour absorber ces 10.700 €, l’excédent vient en déduction du revenu global des six années suivantes.

Associé d’une SCI à l’IR, puis-je bénéficier des mêmes avantages ?

Oui. La SCI à l’IR est fiscalement transparente.

L’interposition d’une SCI à l’IR ne modifie pas les règles de détermination du résultat fiscal : tant que le bien est loué par l’usufruitier, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers existants par ailleurs ou à venir du nu-propriétaire. (cf voir ISF pour impact sur ce dernier).

Quelles sont les formalités et déclarations fiscales à accomplir ?

L’investisseur en nue-propriété ne perçoit aucun revenu à ce titre et n’a donc rien à déclarer.

En cas de financement par emprunt et pour déduire les intérêts d’emprunt, le nu-propriétaire, remplit une déclaration 2044 SPE, (annexe de la 2042) en indiquant la description, l’adresse du bien acquis en nue-propriété et le montant des intérêts d’emprunt. Il reporte ensuite le résultat issu de la 2044 SPE sur la 2042.

Que deviendrait l’attractivité du produit en nue-propriété si le principe général de la déductibilité des intérêts d’emprunt venait à être supprimé ?

Si le principe général de déductibilité des intérêts d’emprunt venait à être supprimé, l’immobilier locatif en général serait fortement impacté.

L’investissement en nue-propriété resterait attractif dès lors que dans ce concept l’investisseur ne finance qu’une quote-part du bien à crédit (50 à 65% du bien contre 100% en pleine propriété classique).

Par ailleurs, la suppression de la déductibilité des intérêts d’emprunts ne remet pas en cause les autres avantages fiscaux attachés à l’investissement en nue-propriété tel que la non fiscalisation des loyers perçus sous forme de réduction de prix lors de l’acquisition du bien, l’économie de taxe foncière pendant toute la durée du démembrement, l’optimisation de la transmission etc..

Enfin l’optimisation fiscale n’est pas la seule motivation des investisseurs en nue-propriété, lesquels sont également à la recherche de qualité patrimoniale, de confort maximum de gestion et de liberté de pouvoir revendre le bien à tout moment.

Présentation de nue-propriete.org


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