Focus sur l'achat d'immobilier en nue propriété

Quels sont les avantages d'un achat immobilier en nue-propriété ?

Présentation de l’achat immobilier en nue-propriété

L’achat de la nue-propriété peut être fait sur un ou plusieurs logements neuf(s) ou ancien(s), mais nous nous concentrerons largement sur l’immobilier neuf puisqu’il représente plus de 90% de l’offre en immobilier démembré.

Le bien acheté peut être vendu en l’état futur d’achèvement, appelé VEFA ou en « vente achevée ».

Dans le cas de la Vefa, l’acheteur se devra de verser la somme de l’acquisition en fonction de l’avancement du chantier et en tenant compte d’un échéancier d’appel de fonds.

La nue-propriété peut être achetée par une personne physique, une SCI, une personne morale ou encore une SCPI.

Dans notre cas, nous développerons la vente auprès de personne physique ou de SCI soumis à l’IR.

L’achat de la nue-propriété n’est valable qu’après que l’usufruitier se soit engagé par contrat. Ce contrat stipule les engagements pris par l’usufruitier sur la gestion du bien pendant la durée d’usufruit, le paiement de toutes les charges et la remise du bien libre en bon état d’habitabilité à la fin de l’usufruit temporaire (généralement 15 ans).

Le contrat nue-propriété reprend l’ensemble des clauses vus ci-dessus.


Les avantages d’un achat en nue-propriété sont multiples

  • L’achat d’un logement à prix réduit, cette réduction étant les loyers de marché actualisés et cumulés sur la durée de l’usufruit, sans fiscalité. La réduction de la pleine propriété est habituellement de 60% pour une durée d’usufruit de 15 ans. Dit autrement, cela revient à réaliser un achat en nue propriété de 60 pour bien immobilier qui en vaut 100.
  • La valorisation mécanique du logement qui reprend de la valeur automatiquement chaque année alors que l’usufruit diminue.
  • La valorisation potentielle du logement en fonction de l’évolution du marché immobilier.
  • Les avantages fiscaux avec la possibilité de diminuer l’enveloppe patrimonial sous Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) par un achat en cash ou encore la déduction des intérêts financiers du prêt dédié à l’achat en nue propriété sur des revenus fonciers existants par ailleurs.
  • La nue-propriété ne rentre pas dans le patrimoine du fait de la non-jouissance du bien pendant la période de l’usufruit.
  • La détention du logement démarre à l’achat de la nue-propriété, et la plus-value n’est considérée qu’au-dessus de la valeur de la pleine propriété.
  • Le bien est transmis automatiquement et sans frais (fiscal ou notarié) à la fin de l’usufruit. Il devient un capital à terme en cas de revente ou un revenu complémentaire en cas de mise en location ou un « pied à terre » en cas d’habitation.
  • La donation ou transmission sur la base de la valeur de la nue-propriété permet d’éviter les frais afférents.
  • Le logement sera géré par un bailleur professionnel, et ne générera aucun coût pendant la période d’usufruit, et aucun risque.
  • La revente de la nue-propriété est possible à tout moment sans perdre les avantages économiques et fiscaux.
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