Le démembrement de propriété est un véritable outil pour gérer et optimiser son patrimoine : réduction du prix d’acquisition, allègement de la fiscalité, organisation de la transmission, … Cette technique se démocratise et devient plus souple et accessible si l’on fait le choix d’investir en démembrement dans des parts de SCPI plutôt que dans un bien immobilier en direct.

Bénéficier des atouts multiples de la SCPI

L’acquisition d’un bien en vue de son démembrement est une opération complexe. Le prix est souvent élevé, l’usufruitier a à sa charge l’ensemble de la gestion du bien et des locataires et l’investissement supporte à la fois le risque locatif et le risque de dévalorisation du capital.

L’investissement en parts de SCPI se réalise avec un ticket d’entrée nettement inférieur et peut tout à fait s’effectuer en démembrement de propriété. Ainsi, réaliser cette opération via les parts de SCPI permet de multiplier les avantages par rapport à l’immobilier direct :

  • Absence de gestion : elle est entièrement confiée à la société de gestion de la SCPI
  • Niveau de risque maîtrisé : en raison de l’étendu du parc immobilier et du nombre de locataires, les différents risques liés à l’immobilier locatif sont mutualisés
  • Rendement intéressant pour l’usufruitier, avec des revenus locatifs distribués trimestriellement

L’investissement en parts de SCPI démembrées se déroule sur une période de 5 ou 10 ans, selon la SCPI sélectionnée. L’usufruitier ou le nu-propriétaire acquiert ses parts à un prix décoté : 35% de réduction sur 10 ans sur la nue-propriété et 22% sur 5 ans. Mais le choix d’investir en usufruit ou en nue-propriété ne porte pas que sur cet élément, chacun poursuivant des objectifs propres.

Acquisition de l’usufruit : revenus complémentaires et protection contre l’inflation

L’investissement de parts de SCPI en usufruit permet, pendant une période donnée, de percevoir des revenus locatifs. A l’extinction de cette période, le démembrement prend fin et l’usufruitier n’a plus de droits sur ses parts. La pleine propriété des parts de SCPI revient alors à celui qui en était auparavant le nu-propriétaire.

L’intérêt d’une telle opération est de toucher des revenus complémentaires sur du moyen terme en contrepartie d’un investissement initial fortement décoté. Cela convient parfaitement aux personnes peu imposées désirant de compléter leurs revenus (retraités, par exemple) ou aux entreprises souhaitant placer leur trésorerie sur du moyen-long terme à un rendement intéressant.

Actuellement, investir dans l’usufruit de parts de SCPI permet également de profiter pleinement du retour de l’inflation. L’usufruitier n’est en effet pas concerné par la valorisation du parc immobilier, n’étant pas propriétaire des murs. Son patrimoine est uniquement lié aux revenus locatifs. Dans un contexte de retour à l’inflation, celui qui a investi dans l’usufruit de parts de SCPI peut ainsi profiter pleinement de l’indexation des loyers à l’indice du coût de la construction.

Acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI : réduction du prix d’achat, allègement de la fiscalité et constitution d’un patrimoine

Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche pas de revenus locatifs et ne déclare pas son investissement dans le cadre de l’ISF (ou de la future taxe sur le patrimoine immobilier). C’est en effet l’usufruitier qui bénéficie du rendement des parts de SCPI et qui est totalement soumis à la fiscalité.

Au terme du démembrement, l’investisseur devient plein propriétaire. Il a alors deux options :

  1. Revendre ses parts de SCPI en profitant d’une plus-value intéressante. Il va en effet revendre des parts acquises auparavant à un prix fortement décoté. L’opération s’adresse ainsi à des personnes ayant une fiscalité déjà lourde et souhaitant réaliser une plus-value importante à la cession pour, pourquoi pas, réaliser un nouvel investissement par la suite.
  2. Conserver ses parts de SCPI en profitant d’un rendement intéressant par rapport au montant initialement investi. Ici, l’investissement permet de préparer la retraite avec un complément de revenus et la constitution d’un capital au terme du démembrement. Il s’adresse à des personnes proches de la retraite et/ou fortement imposées, désireuses de se constituer un patrimoine acquis à prix décoté et générateur de revenus futurs.