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La mise en place de l’IFI prévoit quelques changements qui affecteront sans doute les stratégies patrimoniales des redevables. Portant exclusivement sur les biens immobiliers, cette disposition s’appliquera toutefois dans la mesure où le patrimoine du détenteur n’est pas exploité pour des fins professionnelles. Aussi, les biens en démembrement de propriété ne pourront pas échapper à cette règle.

Biens détenus en démembrement : les changements qui devront naître de la transformation de l’ISF en IFI

Selon l’article 12 du projet de Finances 2018, la suppression de l’ISF est prévue enclencher un nouveau mécanisme d’imposition qui n’est autre que l’IFI. L’instauration de ce nouvel impôt est censée transposer dans l’ensemble toutes les dispositions issues de l’ISF à l’exception des biens démembrés qui subiront quelques modifications. A ce titre, le futur article 968 du Code Général des Impôts apporte les lignes de différenciation par rapport aux règles en vigueur notamment en ce qui concerne le principe d’imposition.

Pour mémoire, la règle d’imposition à l’ISF rappelle que l’usufruitier qui perçoit les revenus et les avantages accordés par le bien immobilier est redevable à l’impôt pour la valeur de ce dernier en pleine propriété. L’IFI devrait reprendre ce même principe tout en précisant que : « Les actifs taxables à l’IFI grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété ».

Mais à partir de l’année 2018, cette règle va prendre une autre dimension. Puisque à l’origine, les actifs précités sont intégrés dans le patrimoine taxable pour la valeur en pleine propriété, le projet de loi n’aurait donc rien à changer concernant la règle de base. Ce qui en fait évoluera c’est le cadre d’application de l’IFI qui sera défini sur la base du statut du redevable, c’est-à-dire selon qu’il est usufruitier ou nu-propriétaire. En d’autres termes, le paiement et la déclaration de l’impôt s’imposera de manière réversible à l’un et l’autre à concurrence de la valeur de leur droit en usufruit et en nue-propriété fixée au terme de l’article 669 du CGI.

Une mesure défavorable pour les nus-propriétaires

L’imposition dans le patrimoine respectif prendra donc en compte la constitution de l’usufruit résultant des articles 757, 1094 et 1098 du code civil. Ces modifications ne sont pas évidemment sans conséquence sur les nus-propriétaires qui devront non seulement s’acquitter de l‘IFI mais verront également leur charge augmenter. Si on prend comme référence l’article 757, la règle applicable est telle qu’en l’absence de donation entre époux, le conjoint survivant devenu usufruitier tout comme les enfants désignés nus-propriétaires sont obligatoirement tenus de déclarer et payer la valeur de leur droit respectif. Autrement dit, l’usufruitier n’aura pas à déclarer son bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété mais bien pour sa valeur en usufruit.

Pour davantage plus de précisions, on peut s’appuyer sur le contenu de l’article énoncé comme suit : «si l’époux prédécédé laisse des descendants, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux et la propriété du quart en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux ». En reprenant l’explication précédente, on pourra faire la distinction entre les obligations du détenteur de l’usufruit et celui de la nue-propriété. Si le conjoint survivant reçoit alors l’usufruit légal lors d’une succession, il ne sera imposé que sur la valeur de son usufruit. En conséquence, les nus-propriétaires devront déclarer les biens immobiliers démembrés (dès lors que la valeur de ces biens ait atteint le seuil de 1,3 millions d’euros) selon la valeur de leurs droits en nue-propriété bien qu’ils n’en font pas usage.

Alors, si on suppose qu’une personne imposée à l’ISF et qu’au décès de son époux, devrait déclarer 100% de son patrimoine, il ne déclarerait plus qu’un certain pourcentage à l’IFI, le reste étant à la charge de ses enfants. On peut donc imaginer l’impact d’une telle mesure pour les nus-propriétaires si la valeur du patrimoine avoisinait quelque 1 million d’euros.

On tient toutefois à souligner que cette règle est valable seulement pour un démembrement qui résulte des articles mentionnés. Lorsque celui-ci est en rapport avec l’article 1094-1 du code civil, c’est-à-dire que le droit à l’usufruit est octroyé à l’issue d’une donation entre époux, l’imposition répartie n’aura pas lieu.