Gestion d'un bien immobilier acquis en nue-propriété

A qui incombe les charges, la gestion et l'entretien du logement ?

Gestion du bien durant la période de démembrement

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Les aléas et risques sont supportés par l’usufruitier, gestionnaire professionnel.

Pour l’investisseur, dans un environnement économique difficile où le risque de défaillance du locataire et de l’impayé du loyer est plus élevé, il est plus judicieux de percevoir dès l’acquisition, sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent des loyers de marché actualisés, diminués des frais de gestion et des charges d’entretien qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait acheté la propriété.

L’effort d’épargne est connu dès l’origine et ne subit pas d’aléa car aucune dépense imprévue ni risque locatif ne plane sur l’investissement réalisé.

La convention d’usufruit signé avec l’usufruitier est annexée à l’acte de vente notarié et rappelle les obligations de l’usufruitier qui effectue et finance les travaux et les dépenses d’entretien.

Enfin le bien est remis en état par l’usufruitier avant restitution au propriétaire.

Tout au long de la période de l’usufruit, période pouvant variée entre 15 et 20 ans, le bailleur doit gérer l’ensemble des logements et les parties communes en « bon père de famille ».

Le bailleur s’assurera de la bonne livraison des parties privatives et communes, de la levée des réserves, ayant obtenu un mandat de la part des nus-propriétaires. Le nu-propriétaire pourra néanmoins visiter son logement à la date de livraison, mais délègue la bonne livraison à un bailleur professionnel.

Le bailleur se devra de faire jouer l’assurance dommages-ouvrages et la Garantie Financière d’Achèvement en cas de souci après la livraison.

Le nu-propriétaire aura la possibilité de visiter son logement tout au long de la durée de l’usufruit, dans le cadre des clauses spécifiques de son acte authentique.

Le bailleur aura mandat de la part des nus-propriétaires, pour les représenter dans le cadre de la copropriété. Il participera aux votes, ayant les quantièmes des logements concernés, et sera seul responsable, des frais générés par ces votes.

Il se devra de mettre aux votes de la copropriété, tous les travaux nécessaires pour le bon entretien et la bonne gestion des logements concernés.

Dans le cas spécifique des travaux de mise aux normes, imposables réglementairement, le bailleur se devra de faire voter les travaux et de prendre les frais à sa charge, sauf cas dérogatoire si les travaux sont effectués après le terme de l’usufruit.

Dans le cas des travaux d’amélioration ou de transformation, seul le nu-propriétaire peut voter dans la cadre de la copropriété – et peut se faire représenter – et supportera les frais.

Le bailleur gérera seul, la mise en location des logements en respectant les obligations de conventionnement (respect des plafonds de loyer des logement et des plafonds de ressources des locataires). Les baux signés avec les locataires doivent stipuler la date de l’usufruit et donc, le terme du bail signé.

Il prendra à sa charge les travaux nécessaires suite aux départs entre deux locataires.

Il sera seul à prendre le risque des impayés et de vacance locative.

Le bailleur se doit de prendre – et de faire prendre par le syndic pour les parties communes – une assurance des logements concernés et de s’assurer que les locataires prennent bien une assurance adéquate.

Le bailleur prendra à sa charge, les frais de syndic et les taxes foncières.

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